Покупка загородной недвижимости

Чем покупка загородного дома (дачи) отличается от покупки квартиры?

С квартирами все понятно. Их строят с соблюдением градостроительных принципов. Причем процесс контролируется местными и государственными органами. Это значит, что если многоэтажку построили, то ее уже не снесут за то, что та якобы стоит не там. Да и все документы на квартиры имеются. Покупателю остается не нарваться на мошенников да отследить, чтобы хозяева не перемудрили с перепланировкой (читай — ее узаконили).

В загородной недвижимости ситуация другая. Это — царство индивидуального строительства, где владелец земельного участка сам себе хозяин, а госконтроль за тем, что, как и где он строит, со стороны местной администрации, БТИ, УАиГ, Роснедвижимости, Росприроднадзора и др. — весьма относительный.

Результат — налицо…

У многих владельцев строящейся недвижимости практически нет проектно-сметной и разрешительной документации. Некоторые хозяева даже не пытаются ее получить, потому что это дорого, долго и трудоемко из-за бюрократии властей и несогласованности их требований. Но это не все. Множество готовых строений Подмосковья стоит без ввода в эксплуатацию. В столице за такую халатность давно бы голову снесли, а за городом такое отношение к стройке — норма жизни. Отсутствие документов создает серьезную проблему при покупке “домика в деревне”. Но она, увы, не единственная.

Какие нарушения могут сорвать сделку?

При покупке дома чаще всего можно столкнуться с такими нарушениями:

1) Самозахват. Может оказаться, что в границах забора площадь участка больше, чем по документам, или, что еще хуже, — построенный объект занимает часть чужой территории. В этом случае узаконить право на участок и стоящий на нем дом можно только выкупив или арендовав самозахваченный участок у его владельца. При условии, что тот будет согласен на такое отчуждение и если отчуждение вообще возможно (в связи с разрешенным использованием земель). Если окажется, что строить на этом клочке земли нельзя, то пиши пропало: оформить дом, вероятно, не удастся.

2) Обмен по-соседски. Может оказаться, что соседи договорились между собой и без официального оформления обменялись земельными участками или их частями. Чтобы купить такой участок, сначала надо, чтобы соседи официально это оформили.

3) Самовольное строительство (без разрешительной документации). Что делать с таким строением? Тоже оформлять, если получится. Причем делать это должен владелец дома (читай — продавец).

4) Нарушение градостроительных норм. В частности, может оказаться, что с какой-то стороны расстояние от границы участка до самовольно возведенного строения не соответствует нормам. А это значит — с регистрацией строения может быть проблема. Для ее решения у владельца такого строения должно быть нотариально заверенное согласие соседа о подобном размещении строений. А его-то, как правило, и нет. Соседи, настрадавшись из-за того, что на их участок (сарай, дом, крыльцо) с соседской крыши постоянно падает снег или льются дождевые стоки, часто отказываются давать такое согласие.

Немного статистики. Прежде чем ринетесь покупать домик в деревне, вы должны знать, что:

• в Московской области более 67% объектов построено силами владельцев участков, из них в лучшем случае 40% — с привлечением подрядных организаций, имеющих лицензию;
• в период бесплатного предоставления земельных участков в собственность в 1992—1998 гг. зафиксированы случаи выдачи на один участок нескольких свидетельств о праве собственности на землю различным гражданам (часто без издания соответствующего постановления органа местного самоуправления) — время от времени такие “двойники” дают о себе знать;
• более чем 65% земельных участков до сих пор не прошли процедуру кадастрового учета, а значит, межевое дело не составлялось и данные о них не внесены в Государственный земельный кадастровый реестр.

С чего начать?

Первый шаг — подбор подходящего варианта. “Прелесть” его состоит в том, что он может растянуться на всю жизнь. И это не шутка. Подмосковье большое, а прилегающие к нему области — еще больше. И домов на этих просторах видимо-невидимо. Поэтому сразу расставляем приоритеты и по порядку отвечаем на вопросы:

• где должен находиться дом (направление);
• в каком поселке он стоит (стародачном, новом, охраняемом или нет, в деревне);
• должен ли дом (поселок) быть полностью достроен или вам годится и “недострой”?

Даже если в быту вы крайне неприхотливы, ответить придется хотя бы на первый вопрос, а также уделить внимание следующим немаловажным факторам.

Комфортность. Разные объекты с одной и той же площадью участка или строения могут быть организованы по-разному. Например, участок в 10 соток может быть намного удачнее спланирован, чем участок в 20 соток, а полезная площадь дома в 500 кв. м запросто может оказаться меньше, чем в доме площадью 270 кв. м . Все зависит от особенностей проекта.

Коммуникации, обеспечивающие жизнедеятельность объекта. Часть из них обычно является магистральными (электричество и газ), часть — автономными (канализация и водоснабжение), впрочем, возможны и варианты.

Здесь важно смотреть на состояние коммуникаций. Часто оказывается, что они нуждаются в реконструкции (например, если раньше дом использовали как дачу, а вы собираетесь в нем жить постоянно) или их может совсем не быть (например, на новом участке или в строящемся доме). В таких случаях покупателю следует учесть стоимость согласования, подведения и подключения коммуникаций, необходимые и возможные мощности, а также сроки согласования коммуникационных проектов (как правило, не менее 6 месяцев).